特區房管局在制定土地轉讓價格時，給開發商預留了20%到30%的毛利潤，按理說不可能吸引不到投資才對。

    但實際情況卻恰恰相反，香港的地產商覺得來特區投資的風險實在太大。

    1980年前的深海特區，本地居民年收入和國內其他地方差不多。甚至因為這裡是邊境地區，管控極為嚴格，反倒拖累了經濟發展。

    雖說現在人民幣兌港幣的官方匯率，是1比3.3，但在一個人均年收入還不到500元人民幣的地方，卻要以3500港幣每平米的價格來銷售房子，是你瘋了還是我瘋了？

    但深海特區的第一個商品房小區，東湖麗苑在香港開盤後卻遭到了哄搶。這不是因為香港地產界的正規軍們出現了集體誤判，而是值錢的根本不是房子本身。

    當時為了促進銷售，深海特區政府特意出台了一個臨時政策。凡是購買一套東湖麗苑的房子，就贈送4個深海市的居民戶口遷入指標。如果遷入深海市的人，原先是農業戶口，則指標減半為2個。

    在計劃經濟時代，國內通過嚴苛的戶籍制度來管控人口流動。想要遷移戶口是一件很麻煩的事，更別提從農業戶口轉為非農戶口了。那在二十一世紀之前，被稱為「鯉魚躍龍門」。

    所以香港人去搶購東湖麗苑的房子，真正想買的是把親朋好友，從內地遷到深海特區來的落戶指標。

    深海特區的這個土政策肯定是嚴重違規的，隨時都有被上級政府叫停的可能。所以即使東湖麗苑在香港賣的很不錯，依舊沒有正規地產公司來特區跟風建樓，因為他們需要控制風險。

    周陽猜測深海特區這種「買房送戶口」的做法，應該沒法持續太久。因為這個口子要是一直留著，其他地方很快就會開始模仿，那時候全國的戶籍政策立馬就會陷入大混亂。

    特區政府這種敢為天下先，不管不顧的草莽流打法，的確為自己殺出了一條發展的血路。

    但在突破規則的時候，必須建立新的規則。否則新舊銜接不好，就可能會出現制度漏洞。商品房預售制度就是一個典型，深海特區炒香港的作業時，為什麼只抄了一半？

    因為香港地產商覺得風險太高不敢來，於是特區政府為了吸引投資，只能降低門檻讓那些敢賭一把的非正規軍入局。

    但深海特區樓市的虛火，一點不比鄰居香港低。只要上級一取締「送戶口」的政策，特區的房子立刻就會沒人買。等到那時候，政府為了不讓開發商們破產，就更不敢提高門檻了。

    而時間久了之後，原本的陋習變成了慣例，想要再來更改就十分發難了。

    周陽不清楚自己的努力能不能改變大勢，但他如果明知道一件事問題很大，自己有機會進行彌補卻放任自流，那麼他良心上會過不去。

    所以周陽邀請包家來深海特區開發一個樓盤，除了為深海的土地價值進行背書之外，也是希望通過與九龍倉這樣的大型地產公司合作，為內地的商品房預售制度，制定一套完整規範的操作流程。

    瓊樓置業與九龍倉簽署合作協議後的第三天，科曼斯基終於再次飛抵香港。

    科曼斯基還沒來得及詢問美元債的事情，周陽先送上了另一個驚喜。既然是學習香港這邊賣樓花的規範流程，那麼買樓客戶的預付購樓款，就不能直接進入地產公司的賬戶。而是由他們委託一家律師事務所，開設一個專門的信託賬戶進行管理。

    但律師行是搞法律，不是搞金融的。所以對於賬戶內資金的保值增值，他們也需要二次委託給專業的金融機構來負責，自己只充當監管者而已。

    通常來說，這種信託賬戶肯定是委託給托信託公司來代管，但投行的資管部門同樣可以代客理財。

    所以周陽自然要虎口奪食，他直接從特區方面入手，說服房管局下達一項規定，要求內地的房產項目在銷售樓花時，信託賬戶只能委託給房管局指定的金融機構進行代管。

    而美林銀行亞太公司將成為第一批第一個，通過特區房管局審核的金融機構。以九龍倉準備在深海特區開發的住宅項目為例，如果它在香港開盤銷售順利，前期售樓花的資金總額可能超過1億港幣。

    也就是說周陽又給美林帶來了1億港幣的託管資金，當然這些資金的投資方向會受到嚴格限制，只允許投向哪些風險很小的領域，委託管理費率也沒有債券承銷費率那麼高。

    但科曼斯基聽到周陽的匯報之後，再次對他的表現贊口不絕。

    周陽甚至覺得自己現在如果再次向對方提出，想要成為美林在香港本地業務的負責人，科曼斯基肯定不會像上次那樣隨口拒絕，而是會好好衡量一下利弊。

    但周陽並沒想過接管美林在香港的業務，因為這會把他的大量精力耗費在行政事務中。更何況美林在香港的業務需要從零組建，周陽以前又沒有當管理層的經驗，他還真不覺得自己能夠勝任。

    「boss，我的團隊以後的發展方向，將以為客戶提供資產管理服務為主。但是這次深海城建公司的美元債券發行業務，是由我的團隊為公司帶來的，所以我們的利益必須得到保證！」

    科曼斯基這次依舊入住了半島酒店，也還是住在和上次同一個豪華套房裡。但周陽再次來坑曼斯基這裡拜訪時，心裡的底氣已經完全不一樣了。

    科曼斯基這次並不是單獨飛來香港，與他一同從紐約過來的，還有一個精通債券發行的十幾人小團隊。

    而科曼斯基之所以提前從紐約帶人過來，自然是要從周陽手中接過，和特區方面洽談美元債發行合作的主導權。

    周陽願意積極服從上司的要求，但他的既得利益也不能受到侵犯。

    「當然，如果我們最後能夠談下這筆業務，你的團隊可以獨得全部收入的20%。至於你們團隊內部如何分配，完全由你自己決定！」科曼斯基立刻給出了承諾。

    他說的是沒扣除發行成本之前的收入，比如說美林銀行在簽訂合同時，承銷費率最後真的能定在3%，那麼如果發行1億美元債券，周陽團隊將拿到60萬美元的分紅獎勵。